Q1：外国人が日本の不動産を購入することは可能ですか？
はい、可能です。
Q2：東京の不動産ならどのエリアでも賃貸付けは難しくないですよね？
いいえ、そんなことはございません。いくら東京が1323万人（2013.4.1時点）の人口が密集している場所とはいえ、購入するエリアを見極めないと、後々賃貸付けで苦労します。不動産投資は借り手が入居してくれてこその事業です。
Q3：東京都内で流通している中古不動産は築古のものが多く見受けられます。古い建物は今後、修繕が頻繁に起こるのではないですか？
はい、仰る通りで、建物は年数が経てば経つほど、痛んできます。しかし、マンションの中には、管理組合と管理会社がきちんと機能しており、適切に修繕を行っているところもございます。定期的に修繕をすることで、将来的な大きな出費を抑えられるのです。人間に例えますと、病症が軽いうちに治療してもらったほうが、ひどい状態まで我慢して治療してもらうより、体力・治療費はかかりません。そのような管理体制が将来的に渡って機能していけるマンションを購入すべきです。
Q4：不動産を購入した後、必ず発生する費用（固定費）は何ですか？
①固定資産・都市計画税、②管理費、そして③修繕積立金です。①については、ワンルーム区分であれば、だいたい３万～６万円の範囲内で収まります。②、③につきましては、日本のマンションは、ほとんど全てと言っていいほど、管理組合が存在します。区分所有法で定められています。そこで、定期的に修繕を行えるように、管理費と修繕積立金を毎月区分所有者（オーナー）から徴収します。これは、空室であっても、その部屋を所有している限り徴収されます。万が一、管理費と修繕積立金を滞納しますと、組合から損害金を求められることになります。
Q5：不動産管理を自分でしたいけど、難しいですか？
仕組みを理解して行けば、そんなに難しいことではございません。しかし、もしあなたが海外投資家でしたら、まず言語面の障壁が立ちはだかります。次に、日本に郵便物を受け取れる住所、そして日系の銀行に口座を開設してあることが条件となります。郵便物がなければ「固定資産・都市計画税」の納付書を受け取ることができません。この税金だけは滞納し続けますと、最終的に日本政府に差し押さえられてしまいますので、注意して下さい。銀行口座は入居者が家賃を振り込むのに、そして月々の管理費・修繕積立金の引き落としを設定するのに必要です。管理費・修繕積立金の代替案として、１年間まとめて海外の口座からお振込しても問題ございません。
Q6：不動産価格の相場観はどう養ったら良いですか？
手軽に価格を調べられるのは何と言ってもインターネットです。そして、次に、不動産売買仲介業者にアプローチして、自分が購入したい物件の条件を伝えて、定期的に物件を配信してもらうことです。地域を絞ってあれば、毎日少しでも見ていれば、数か月で相場観がついてきます。面倒な作業ですが頑張って下さい。
Q7：不動産購入時にかかる費用を知りたいのですが？
- 物件価格
- 仲介手数料
- 司法書士代
- 不動産所得税
- 固定資産税の日割り按分清算
- 融資実行手数料（借入を起こして購入する場合）
となります。簡易的に、物件価格の7%を諸経費として見込んでおけば、大きな差はないでしょう。
Q8：仲介手数料はいくらですか？
1回の取引で、仲介業者は売主と買主からそれぞれ（３％＋６万円）×税を仲介手数料としてもらい受けることができます。これ以上を請求するのは、違法となっております。
Q9：良くある取引上のトラブルにどのような例がございますか？
投資用中古マンションの取引はオーナーチェンジである場合が多いですが、その場合部屋の内部が現在どのような状態であるのかを確認できません。そのため、一般的に売買契約書には、「現況有姿を優先する」の一文を盛り込んで売買されます。これは、買主側が今内部がどんな状態であっても、それを了承した上で購入しますということになります。壁紙、フローリング、バストイレがどのぐらい汚くなっていても、それは致し方ないということです。ただ、重要な隠れたリスク（瑕疵。例えば、シロアリの被害、漏水、給排水管の設備など）については、売買後ある程度の期間売主側が責任を負うケースが多いです。これは、日本では一般的な取引ですので、海外投資家の方はご理解したうえで、購入してください。もし、それが気になると言うことでしたら、空室の部屋を購入した方がよいでしょう。
Q10：購入物件の判断基準などございましたら、教えてもらえますか？
まず、総戸数が極端に少ないのは買わないことです。弊社では、最低総戸数30戸のものを選んで下さいと薦めております。総戸数が少ない分、土地の持分は多いかもしれませんが、建替えがない限り持分よりも将来的にわたって、そのマンションが経済価値を生み出せるかを判断した方が賢明です。総戸数が少ないと、将来的に大規模修繕する時に費用が足りなくなり、一時金を求められます。一時金の出費を断るオーナーが多いのが投資用マンションによく見られるケースで、そうなったら最悪のケースですと長い間建物の修繕が行なわれません。そうなると、建物が古く・汚くなって、スラム化します。必然的に、一般の入居者はそういうマンションを敬遠し、結果入居者の質落ちます。したがって、滞納する確率が増えます。そうなると、余計、家賃が入ってこない大家が修繕したくてもお金が出せない状態になり、この悪循環の繰り返しとなります。
次に、なるべく新耐震（建築確認が1981年６月以降になされたもの）のマンションを購入するといいでしょう。ただ、エリア的に、旧耐震のマンションが多いところもございます。それでも魅力的だと思った場合は、のっぽタイプではなく、ちびデブタイプであれば、地震の揺れに強いと思われますので購入する対象として検討するに値するのではないでしょうか。
Q11：私は台湾の投資家です。言語・商習慣が分からないということで、日本の仲介業者に騙されないか不安です。
日本の法整備は厳しいです。不動産業者は宅地宅建業法という法律で厳しく律されております。その法律に違反したら、その宅建業者は免許を剥奪されます。取引の際に、必ず重要事項説明といって、その取引物件に関する情報を様々な観点から集めてまとめたものを提示します。買主に不利な点があれば、必ず通知することが法律で定められています。もし、買主が後で自分に不利な情報が抜けていたと発見した場合、損害賠償を求めた上で、その取引を白紙にすることが出来ます。取引が明瞭、つまり買主と売主以外に第3者が取引に関わっていない、売買をすることをお勧めします。
所有権移転に関しましても、免許を持った司法書士にお願いすれば、問題ございません。
Q12：欲しい物件が見つかりました。販売図面以外にチェックした方がよい書類はありますか？
以下の資料を請求するといいでしょう。
- 重要事項説明書
- 修繕履歴（共有部はもちろん、専有部も出来る限り要求する）
- 登記事項証明書
- 評価証明
- 売主の売却理由
Q13：買う決心がつきました。購入の流れを教えてもらえますか？
購入したい物件の詳細と購入希望金額を記載した「買い付け証明書」を仲介業者にお送りください。購入希望価格で売主側が受け入れれば、契約を行ないます。契約日に、仲介業者はその物件についての調査を行なった上で「重要事項説明」を説明してくれます。問題がなければ手付け金（一般的に物件価格の10%）を仲介業者に支払います。
ご注意いただきたいのは、契約から約１～２週間後に手付け解約期日を設けることが一般的です。つまり、この期日を過ぎてしてから万が一購入を辞退したい場合、この手付け金を放棄せざるを得なくなります。逆に、売主側もこの期日日以降に契約を辞退する場合、手付け金の2倍を買主に違約金として支払うことになります。
契約を済ませたら、次に売主・買主が顔を合わせるのが決済日です。その日程を仲介業者と打ち合わせて決めます。融資を利用して購入するのであれば、契約する前に銀行に相談しておきましょう。「この物件を契約したので融資して下さい」と銀行にお願いするのは事後報告となり、銀行はとても嫌がります。もちろん、最初にお願いした銀行から断られたら、他の銀行にお願いするしかありませんので、その場合は事後報告でもお願いしに行くしか方法はありません。
Q14：不動産を購入したら、その次に何をすれば良い？
まず、約６カ月後で不動産取得税の納付書が届きますので、納付期限内に必ず納税して下さい。ワンルーム区分でしたら、だいたい10万円前後と見積もっておいたら大きな誤差はないでしょう。そして必ず、決済日と同時に火災保険に加入して下さい。
オーナーチェンジの物件を購入したのでしたら、家賃が遅滞なく自分の口座に振り込まれているかのチェック。入居者からクレームが出たら、早急に対応します。大体のクレームは、設備の故障、水周りの故障です。少しでも対応を遅らせると、退去の原因になります。
もし空室で購入したのでしたら、リフォーム工事を発注して下さい。そして、賃貸仲介業者に入居者募集の依頼をお願いします。カギを渡しておけば、内覧する時スムーズです。
Q15：火災保険を掛けたいけど、どんなプランのものに加入すれば良いの？
一般的な「住宅用火災保険」で大丈夫です。また、浸水などの心配がない２階以上のマンションでしたら、水災をはずすことで保険料を節約できます。火災保険に付随の「地震保険」には必ず加入しておきましょう。それ以外の保険として、必ず加入しなければならないのは、「施設賠償責任保険」です。万が一、専有部分内の原因で生じた漏水事故で階下に損害を与えた時に、この保険に加入していたらカバーしてもらえます。
最後に、もしあなたが海外投資家でありましたら、加入できる火災保険は限られてきます。また、言語に問題を感じる場合、保険会社は重要事項の説明をできないので、加入を断るところがほとんどです。そういう場合は、管理会社にお願いするといいでしょう。リスクヘッジ（保険）なしに、不動産投資はするべきではございません。
Q16：もし滞納が発生したら・・・？
この問題を一番心配される大家さんが多いです。滞納を見つけたら、とりあえず電話して確認しましょう。そして、督促状を出しましょう。速さが肝心です。滞納額がまだ少ないうちに支払ってもらえるようにしましょう。3ヶ月、4ヶ月と滞納してしまうと、支払額が多いのでそう簡単に支払ってもらえなくなります。
Q17：退去したら原状回復工事をしなければならないの？
残念ながら、入居者の皆が皆オーナーのようなマインドで綺麗に部屋を使おうとは思ってくれません。そのため、2年間の入居で、まず壁紙が汚くなりますので、全部張り替える必要が出てきます。床材も張り替える必要があるかもしれません。バス・トイレ、キッチンといった水周りは必ず清掃が必要になります。水周りが汚い部屋には誰も住みたくありませんよね。原状回復の際、お金の節約を第一に考えすぎて、陳腐で普遍的な工事しかしないと、それもそれで、競争力を失ってしまいます。だからと言って、お金をかけて豪華な材料や設備を入れるというわけでもありません。そのエリアに合った、ターゲットの趣向に合った空間デザインを提供することが大事です。そうすれば、家賃も平均より高く取れますし、お金よりもデザインを気に入って入ってくれた入居者は長く住んでくれる傾向にあります。不動産投資のコツは、「いかに空室にしないか」で収益に差が出て参ります。
